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Se busca vivienda para alquilar, por Victorino Márquez

Por Victorino Márquez | 25 de Enero, 2012

En Noviembre del 2011, un viejo amigo de Valencia se mudó a Caracas y me pidió ayuda en la búsqueda de un apartamento para alquilar. Llamé a las corredoras que me consiguieron mi apartamento hace algunos años y la respuesta fue unánime: no hay apartamentos para alquilar. Una de las corredoras es la representante de un abogado experto en sacar inquilinos quien, hasta hace poco tiempo, tenía un portafolio de 8 apartamentos alquilados. Pregunté por él: “Negativo. Pablo, el abogado, ya no está alquilando. Decidió vender todos sus inmuebles”.

Luego recordé que el 12 de noviembre de 2011 la Asamblea Nacional aprobó una nueva ley de arrendamientos dirigida “a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a nuestro pueblo como consecuencia del modelo capitalista explotador y excluyente” (Artículo 1). Me pregunté entonces si las dificultades de mi amigo para ser incluido en el mercado de arendamientos podría tener alguna relación con esta novedosa ley.

Para Junio de 2011 (5 meses antes de la entrada en vigor de la nueva ley) existían 25 inmuebles ofrecidos en alquiler en al Area Metropolitana de Caracas en los anuncios clasificados de El Universal. Ya esta cifra reflejaba una caída en la oferta con respecto al 2010, en buena medida atribuible al Decreto-Ley contra Desalojos Arbitrarios del 6-05-2011 que hizo virtualmente imposible sacar a un inquilino que no paga (ver artículo). Esta cifra se mantuvo constante hasta octubre de 2011, un mes antes de la aprobación de la nueva Ley de Arrendamientos. Al aprobarse la ley, en diciembre de 2011, la oferta de inmuebles para alquiler en los anuncios clasificados desciende a 4 (una caída del 84%). Luego de un ligero repunte la primera semana de enero de 2012, la cifra regresa a 5 inmuebles ofrecidos la tercera semana de enero de este año. Aunque esta investigación tiene un alcance limitado desde el punto de vista estadístico, los números y las anécdotas, indican que la nueva ley de arrendamientos desincentiva, en lugar de promover, la oferta de inmuebles para alquiler.

La Ley sujeta la fijación del canon de arrendamiento a la decisión, en gran medida discrecional, de una autoridad gubernamental. En efecto, el monto del canon depende del cálculo del “justo valor” del inmueble efectuado por la Superintendencia. Ese valor nada tiene que ver con el precio al que se negocian inmuebles similares (precio de mercado) sino con el valor de la construcción que fija la Superintendencia en una tabla de valores. Dispone la ley, además, que el canon oscilará entre el 3 y el 5% del “justo valor” fijado por la Superintendencia. Así, tomando como base una rentabilidad promedio del 4%, por un apartamento cuyo valor haya sido fijado en Bs. 1.500.000, el arrendador podrá cobrar Bs. 5.000 mensuales (Bs. 1.500.000 X 4% /12). ¿Es esto buen negocio para el arrendador-propietario? La respuesta depende, como siempre, de las alternativas de inversión disponibles. Veamos:

Si ese mismo arrendador decide vender, en lugar de alquilar, y colocar el precio de venta en un certificado de depósito bancario al 12% anual obtendrá Bs. 15.000 mensuales: un 200% más que si lo alquila. Más aún, si decide convertir el precio de la venta en dólares a través del SITME o de una emisión de bonos obtendría US$ 272.727 (asumiendo una tasa de Bs. 5.5 por dólar), los cuales colocados en un bono de PDVSA al 2022 le darían un rendimiento corriente de US$ 3.181 mensuales. Como puede verse, hay alternativas mucho más jugosas que alquilar al precio regulado.

El Decreto Ley contra Desaolojos Arbitrarios y la nueva Ley de Arrendamientos de vivienda tienen efectos contrarios a los deseados. Las regulaciones restringen la oferta de nuevos inmuebles para alquiler, aumenta la escasez y estimula la aparición de un mercado negro de arrendamientos donde los precios se rigen por la oferta y la demanda más una prima por el riesgo que representa para el arrendador alquilar un inmueble en un entorno legal que no lo protege del incumplimiento del arrendatario. Pero los efectos de estas regulaciones también se sentirán en el mercado de compraventa de inmuebles: ante la imposibilidad de alquilar los propietarios de más de una vivienda saldrán a vender los apartamentos que antes rentaban y esto tendrá un efecto, al menos en el corto plazo, sobre los precios de las viviendas. No olvidemos tampoco el efecto de estas regulaciones en la decisión de los inversionistas en la construcción de viviendas.

Por cierto, mi amigo valenciano ya consiguió apartamento, eso si, a un precio no regulado.

Victorino Márquez 

Comentarios (7)

Luis
26 de Enero, 2012

Todos los calculos han sido hechos sobre la base , en el ejemplo de un avalúo de 1500.000. Pero, en la realidad , el justo valor será mucho menos de lo que vale el apartamento en el mercado real. Si no se tiene un plan para qué hacer con el dinero, todo será sal y agua.

Elena
26 de Enero, 2012

Excelente articulo, la dura realidad que nos toca vivir a los Venezolanos, como es posible que aun hay personas que no abren los ojos para ver lo que esta pasando?

Nubia
27 de Enero, 2012

Lo que expone en su artiulo es una nimiedad comparativamente con la realidad. Tengo 50 años, sola, con buenos ingresos, necesito urgentemente un alquiler temporal, maximo 6 meses. No temgo limitaciones de zonas, me sirve el interior, barrios, cerros, urbanizaciones, y es imposible. He buscado desesperadamente cualquier cosa, y ni siquiera en los cerros. Tengo una amiga que se tuvo que mudar a San Sebastian de los Reyes, y me ofrecio la casa de su abuela. Hasta su abuela esta asustada y no quiso alquilarme. ¿Como estaran haciendo las familias con niños?

sadi
27 de Enero, 2012

primero quisiera felicitar al señor victorino por tocar un tema tan importante , para un gran porcentaje de la poblacion venezolana que no encuentran soluciones habitacionales en el mercado debido a la mala politica habitacional ejercida por los gobiernos desde los años 60 , donde nunca se han propuesto regular y promover de manera eficiente este mercado ….

Elena
28 de Enero, 2012

Sr Victorino resumio usted en este articulo las deficiencias del sistema politico en cuanto a la vivienda, no tengo nada que agregar, lo que vivimos actualmente es un caos en el que nos vemos involucrados tanto arrendadores como arrendatarios. Que Dios nos ayude.

Jorge
31 de Enero, 2012

El problema de la mentira es que siempre la verdad termina por imponerse. Yo veo que el mercado inmobiliario esta mas pujante que nunca. Los corredores inmobiliarios estan viviendo mejor que en ninguna otra epoca de la vida republicana. Acabo de entrar en los clasificados de El Universal Digital y hay mas de 8 pag de inmuebles para alquilar con canones entre 20 mil y 80 mil BsF mensuales. En pocas palabras no me parece cierto que la oferta haya disminuido en nada

Maika
2 de Enero, 2014

Muy buen artículo, esto es lo que hay y lo que nos toca, como puede ser que todavía haya gente que no despierte y vea lo que está ocurriendo.

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